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长沙卖二手房交易注意事项

2019-09-06   来源:本站原创    点击量:

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  展开全部在二手房买卖中,卖方准备卖房之前需要掌握一些注意事项,新环境房屋来为您介绍。

  了解行情→放盘及赎楼→客户看房→售楼谈价→收定金签合同→准备交易资料→房产评估→办理按揭→交税费→过户收首期款→出新证收尾款→交房。

  二.未来城(小区网论坛)市规划、道路建设的影响、电视频道的地产栏目等以上几种信息的反馈均可反映当时的市场行情。

  三.多请教相关从事地产行业的专业人事,如地产中介(又叫物业代理)等或曾经有过房产交易经验的亲朋好友。

  1、实话,没有任何一个专家或学者可以决定房子卖多少钱,真正的卖房者报价应心平气和理智客观。

  2、报价过高错失了真正好的成交机会又浪费了大量的时间精力.报价过低有损个人利益。

  3、建议报价前以去一些大中介公司了解行情,走访专业人事或多渠道了解市场走适,注意市政规划改建政策的实施对自有房产的影响,关注更多专业媒体以做参考,根据自身实际情况加减后给个合理报价。

  4、报价的目的主要是为了在谈价的过程中给自己留有余地,另外报价是以一个试探性的价格了解市场的反映情况以供调价准备。

  首先,地段当然是决定房价的最基本因素。一般来说,同一个小区内的二手房由于交通、公共配套设施相同,的确可以参照最近的成交记录进行定价。

  但这并不是决定房价的唯一因素。房屋的楼层、朝向、面积、户型、景观甚至一些特殊背景(包括未来几年市政规划或其他外在因素)都可能影响的房价的高低。

  一.先看楼层,如是多层则3-4层单价最高,2、5层次之,底层和顶层又次之。(一般来说,同一幢房屋楼层最好的与最次的单价差价在200-400元之间)当然因个人习惯和偏好不同,又另当别论了。如果是高层或小高层,7-9层的价格可作为基准价,往上则贵,往下则便宜,每层价格差在50-150元左右;(一般来说,顶层的价格未必就是最高的,顶层往下第二层往往价格最高)。

  在同一层里,中间套的价格往往作为基准价,东边套即东南向最贵,差价在3%左右,而西边套即西南向其次,差价在2%左右。

  同一个小区的房子,不可避免的同时存在景观差异。一般来说朝中央庭院的房子安静而且空气好,售价最贵;朝大路的房子嘈杂而又空气差,售价最低。

  二.房屋面积。一般来说100平方左右面积的房屋是最走俏的,也是最适合三口或四口之家居住的。而面积过大的房子因为总房价制约了消费者的购买能力,所以并不好销。因此,面积在200平方以上的房子,在一定情况下单价应相对低一些。但跃层式的房子因为格局优势或赠送露台,所以定价可参照基准价。

  三.是户型,这也是为什么有的房子面积不大但看起来很宽敞,而有的房子刚刚相反,面积不小但看起来却很拥挤的主要原因。  六盒宝典挂牌横亘其间的从业鸿沟消失了;讲除了有明显的缺陷的,一般只要有一个朝南的主卧室,客厅采光、对流好的,都是可以卖个好价钱;同时带明卫的又比带暗卫的值钱,客厅、主卧开间大的又比开间小的值钱,面积紧凑实用的相应更贵。

  建议无论是卖房者还是买房者千万不要信口开河,要在充分衡量房屋的各种条件后,再敲定适当的房价,以保证房屋的正常成交。

  四.装修及保养状况,这是一个很难定义标准的概念,无装修与有装修之间存在较大差异就算有装修,装修的年份、装修程度、装修的风格、保养状况也都会影响最终的价格,最好在决定售房后对其房屋进行有效清洁或翻新这样会大大增加你房屋的卖点售房价格可以同比例提高更大大加快了售房速度。

  五.随房赠送物品,市场上卖房送家私电器的较普遍,业主换房或移民后会重新购置新的家私电器,所以用过的家私电器便随房一起打包,随房物品是可以作为购房谈价的条件,但购房客户是否接受也是很难定的,所以定价前如有物品随房打包的要定好物品价格,售房带物品的价格和不代物品的底价报价及成交价都是有区别的。但切勿滥竽充数,房内送一些过时物品在房内不但影响房屋卖象,还会带来不好的反映。

  因为房价市场的不稳定所以业主在放盘前应先了解市场走向,衡量后在做决定最简单的办法,就是(多向几家中介)了解情况因为中介在三级市场的专业性和地位是有一定可比性的。

  首先业主自己卖房的渠道较窄,因正常的工作生活时间不便利会耽误售房进度错失很多成交机会。打报纸广告成本较高,上网发布信息渠道较窄,委托房产中介较便利,委托房产中介代理最好选择多家大规模房产公司同时代理。单一一家房产代理公司能力范围有限客源也有限,又因独家代理对售房业主限制较多,固多家大公司同时代理售房覆盖面广,客源充足,且中介同时竞争激烈的情况下也可加速售房。

  贷款期限在1年以上的,可采用等额本息还款法和等额本金还款法。借款人可以根据需要选择还款方法,但一笔借款合同只能选择一种还款方法,合同签订后,不得更改。

  建议卖房前先将房子修饰或打扫一番给人一个舒适家的感觉,如有必要也可重新粉涮一下对于卖出的价格影响很大。

  2、每看一个不同客户都会有不同的态度,多了解客户的态度印象表情变化,分析别人的评价客观看待问题。

  1、等待扑天盖地的看房电话安排好统一看房时间(制造一个客户相互竞争的现象);

  4、适当的举例(朋友卖的房子或自己知道的市场行情)夸大一点也可抬高自己的房价。

  (1)报价价格低于市场价,中介有意收购赚取差价转卖他人,小心在这大部分中介都是办公证手续而不是正式过户,因为国家限制购房未满五年的要打营业税,这样一来中介哪还有利润空间,凡事小心。

  (2)为了签定代理合同,带假客户:按照行业规则往往中介需要在售房前,先与售房业主签定委托协议,可往往业主在放盘过程中是很多家中介公司同时代理销售,为了省去不必要的麻烦售房业主往往希望当遇见真正有购买客户时在签定代理协议,所以中介为了提前保障自己的安全性和利益带假客户看房以证明自己的实力后,先签定代理合同在进行全面销售。

  (3)业主一定要求中介有客再看房,其实中介也很为难没看过房很难帮推销的(应该相互理解)。

  虽然随着二手房市场的日渐发展,中介交易正在一步步走向规范,但目前现实存在的种种交易纠纷还是令买房者和购房者不胜其烦。据一位业内人士介绍,许多市民在选择购房时,一般都以大公司作为第一选择,一方面操作比较规范;另一方面房源也比较充裕。

  目前委托中介销售二手房一般有两种方式:独家代理方式和一般方式。选取独家代理方式的客户不应当将同一套房源委托给另一家中介;而一般方式可将同一套房源同时委托几家中介代理销售。

  目前比较大的公司一般都倾向于同客户签署独家代理合同,小型中介则比较倾向于一般合同。两种方式各有利弊:一般而言,独家代理合同更能保证交易的安全性;一般合同则能提供更多的客源、促成交易的早日成交,但在交易过程中可能会存在一定的风险。

  如果签了一份独家代理合同,但是房子迟迟不能脱手怎么办?这就需要在签定合同的时候约定一个有效期,在有效期内未能达成交易就可以自动解除合同。有效期定多久比较好呢?

  代理有效期的时间宜短不宜长,一般以一个月为宜。因为如果一个月内房子未能脱手,但你对中介公司的服务还比较满意,还可以选择续约,中介公司一般也乐意。

  有一些“精明”的卖房者通过中介与购房者碰头后,为了省却一笔中介费,就会“跳过”中介与购房者直接进行交易。专家认为,这一方面是卖房客户有违诚信的表现,另一方面也增大了交易的风险,有时反而还会降低交易的效率。找较具规模、信誉较好的中介公司代理房屋交易。

  据一些中介公司反映,许多客户在委托他们卖房的时候由于嫌合同上各款项细则太过麻烦,要求只与公司签一个“到手价”,即直接到手的钱有多少签多少。

  二手房交易过程中,除了房屋本身的房款外,还涉及到契税、交易手续费、中介费等多笔费用。如果只签一个“到手价”,必然给中介留下很大的操作空间。碰到一些不法中介的话,等于制造了“暗箱操作”的温床,最后受到损失的还是交易买卖双方。因而专家建议,签约过程中,一定要把各款项弄清楚,千万不要只签一个“到手价”。在达成协议后,业主、买家和中介最好签订三方协议,也就是居间合同,这也可防止不良中介公司人员从中压价。

  由于半年来二手房房价持续上涨,造成不少屋主对物业期望值太高,出现了盲目开价的情况,陷入物业难以成交的窘境。屋主在报价的时候一定要心平气和,客观的估计自己物业的价格。如果不放心,可以多跑几家中介去问问,然后综合一下报价。

  目前市场上也有一部份屋主的二手房交易并不是通过中介进行的,而是通过朋友、亲戚的介绍寻找买家。对于这样自售二手房的现象,专家提醒:要仔细研究二手房交易的相关政策、程序、手续等系列知识,否则很难顺利完成整个交易过程。自己不熟悉的话,起码也要找一个懂行的朋友陪同。

  二手房交易是一个十分复杂的过程,牵涉到二手房的评估、各种手续以及各种费用,不是行外人很快就能掌握的。因此建议如果不是很精通二手房交易的话,还是委托中介比较稳当,中介会全权办理二手房交易中的复杂手续,买卖双方一般只要在合同上签字就可以了。

  需要注意的是,房产产权证是整个房产交易的核心,业主必须清楚自己的房产证信息。例如房屋产权是否清晰,是不是抵押物业,房屋面积多大,属性是住宅、平码一肖一码,商铺、写字楼还是房改房、安居房等。如果业主对自己物业的情况不熟悉,在交易过程中会造成不必要的麻烦。

  业主办理过户时风险还是很大的。有些买家需要向银行贷款,而业主急于把房子卖掉,在买家申请贷款期间很快就办理了房屋产权过户。买家的申请贷款程序还没有走完,物业的产权转换就已经发生了变化,也就是说,业主在没有拿到房款的情况下,房产已经属于买家了。这样业主很有可能损失惨重。

  一些经纪人反映,有时买卖双方在成交入住后仍会有纠纷。这些纠纷主要集中在一些细节问题上,诸如维修基金、有线电视费、电话费等等。

  由于买卖双方缺乏房屋交易的经验,在交易过程中往往比较注意房款、中介费等比较大的费用,但在某些细节问题上则不甚关注。如果这些细节问题在签定二手房买卖合同前就事先约定好了,就不会产生这些“后遗症”了。


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